(此評等準則已被於2009年3月3日公佈之"台灣住宅房貸擔保證券（RMBS）評等準則"取代)

台灣房地產業回顧與趨勢分析

　　政府統計單位缺乏全台灣房地產交易價格的歷史彙整資料，是分析台灣房地產業發展趨勢時的困難之一。然而儘管政府方面並無提供任何可追縱房地產價格趨勢的指標，但在一些民間機構的努力下，仍有部分這方面的資訊可以取得。例如政大台灣房地產研究中心對台灣1971年至1999年的部分房地產價格進行追縱所製成的房地產指數（此指標為經物價指數平減後之歷年房地產價格；見圖1），以及自1991年之資料開始提供的信義房屋台灣房價市場指數（此指數係根據1991年開始的房地產買賣交易價格變動資料所製成的指標；見圖2）等。中華信用評等公司（中華信評）與標準普爾公司（標準普爾）運用這些資料來源，並實際對大型的本國商業銀行、房地產研究公司及學術單位進行訪談後發現，台灣房地產業的景氣循環週期較其它東亞國家（除日本之外）來得長。台灣的房地產景氣循環週期（指從高峰到谷底）平均而言約為7年，但目前這個景氣循環已經持續了12年之久。自1971年以來，台灣的房地產業可以確認歷經了三個不同的階段，而且影響每個階段景氣變動的因素各不相同，其中包括：政府政策、財政振興措施、以及如經濟成長、失業率及人口等問題的總體經濟因素。再者，台灣各地區房地產價格的變動趨勢也具有相互關聯的態勢。

第一階段（1971-1986）

　　1986年之前，台灣房地產價格的變動並不若其後幾個階段中的房地產價格變動來得明顯，這可能與此一階段正好是台灣經濟蓬勃發展時期有關。台灣1971年時的每人平均國民所得為410美元，而至1986年時則已提高至3,646美元。在此階段，影響台灣房地產價格最鉅的事件是1973年發生的石油危機，該次石油危機導致台灣房地產價格大跌。不過，受到當時台灣經濟持續成長與低失業情況的支撐，房地產價格很快地在兩年內即回復到先前的水準（見圖3）。

第二階段（1986-1991）

　　1986年至1991年，台灣房地產價格大幅上漲，主要城市房價的漲幅甚至超過300%。導致此一階段房地產市場景氣大好的原因，應是1980年代台灣對美國出口大增所創造的鉅額貿易順差。當時的鉅額貿易順差，加上政府對外匯的管制，使得國內貨幣供給大增。不過，由於當時國內市場的投資工具有限，因此股市與房地產市場遂成為主要的投資管道。在此第二階段中，台灣加權股價指數（台股指數）從1988年的2,300點，一路上衝至1990年的12,000點；主要城市的房地產價格亦為原來的三倍有餘。房地產價格的飆漲，引來政府對房市採取降溫措施，例如政府在1989年及1990年時要求銀行降低其對房地產業者的授信額度，以及在1989年將銀行的重貼現率由4.5%提高為7.75%等。

第三階段（1991-2002）

　　1991年至2002年間，台灣房地產價格開始自1990年代初期的高峰向下滑落。房地產價格下跌的原因，主要是受1990年10月台股指數自同年2月的12,000點紀錄高位狂瀉2,500點的衝擊。在此第三階段中，政府亦採取了若干對房地產市場具有影響的政策。至2002年底時，台北市的房地產價格下跌約20%，台北縣跌30%，台中地區（中台灣）跌40%，而高雄地區（南台灣）則下跌約50%。

　　1991年至2002年間，台灣房地產價格受到眾多事件的負面影響。例如，根據信義房屋台灣房價市場指數顯示，1995年至1996年的兩岸緊張情勢，造成台北市的房地產價格下跌6%，不過隨後在1997年時則回升約4%。台中與高雄地區的房地產價格，則在此第三階段時期每年皆下跌約4%至8%。其次，台灣經濟在此階段出現的結構性調整與國內資金流向中國大陸等因素所導致的經濟成長趨緩，亦對台灣房地產價格造成負面衝擊。台灣1991年時的國內生產毛額（GDP）成長率高達7.60%，但至2001年時則跌落至負的2.18%。再者，房屋市場有超額供給也使房地產價格備受壓力。1990年時，台灣的空屋率為13.3%，但至2000年時，則已攀升至17.6%。

　　台灣經濟在此時期出現的結構性調整，例如製造業外移中國大陸，使得1980年代後期出現的房地產價格飆漲現象，短期內不太可能再現。在房屋供給過剩的牽制下，台灣房地產價格不太可能大幅走高，不過進一步下跌的機會亦不大。預計台灣未來總體經濟情勢的發展與政府政策的動向，將是影響房地產市場發展的重要因素所在。再者，兩岸商業往來日增所帶來的利與弊，亦將迫使台灣經濟進行轉型，並面臨新的挑戰。

　　在國內房地產市場中，政府通常是扮演市場穩定者的角色。自2000年以來，政府已對購買自用住宅者提供了新台幣8000億元的房貸補貼，並在2002年時要求銀行配合調降房貸利率，以減緩房價走跌的趨勢。預計政府支持房地產市場發展的政策未來還會持續。

影響房屋供給的因素

市場供需

　　台灣住宅房屋歷年來的供給情況可藉由內政部的統計資料進行瞭解。帶動房地產開發商與營建商快速推出建案，進而造成房屋供給過剩的主要原因，係肇因於業者預期政府將在1994年起全面實施容積率管制（容積率是指總樓地板面積與該基地面積之上限比例）所致。由於此一措施的實施將會限制新建建築物的總樓地板面積，因而促使房地產開發商與營建商趕在新法實施之前加速推出建案。由圖5即可看出，1992年至1994年間內政部核發的住宅建造執照數明顯增加。而隨著這些建案的完工（一般約為2年），內政部核發的使用執照數則在1997年及1995年達到高峰。

　　房地產的需求情況則可由空屋率與家庭戶數等數據進行瞭解。台灣的住宅自有（home ownership rate）情況頗為普遍。根據2000年的全台戶口及住宅普查結果顯示，2000年的住宅自有率較1990年時的78%略高，達80%。不過過去12年間的家庭戶數成長則較緩慢，其間家庭戶數成長率曾於1996年達3.5%高峰，但自2000年後則已降至2%以下。新家庭戶數的形成緩慢即可說明此一期間的房屋需求疲弱。根據政府每十年進行一次的戶口及住宅普查顯示，2000年時台灣的空屋率為17.6%，高於1990年的13.3%。台北市2000年時的空屋率為12.2%，是台灣主要城市中最低的地區，這可能是因為台北市為中央政府所在地，且為台灣的金融中心，故其經濟景氣最為活絡所致。隨著近年來政府發放的營建執照數量減少，台灣的空屋率應不致再進一步提高。

資料來源：主計處。

房地產價格與總體經濟因素的關係

　　為瞭解那些經濟指標可能與台灣的房地產價格變動有關，中華信評與標準普爾將房地產價格指數（1991年至2002年的信義房屋台灣房價市場指數）對數項經濟指標（包括經濟成長率、失業率、台股指數、以及房貸利率等）進行了相關性分析。

經濟成長

　　房地產價格指數的波動與台灣總體經濟成長的方向大致相同。如圖7所示，當台灣的經濟成長指數於1997年出現反彈時，房地產價格指數亦出現反彈。不過，當1998年及1999年經濟成長持續時，房地產價格指數卻逐步走低。而2001年台灣經濟成長出現2.18%的衰退幅度時，房地產價格指數亦明顯下降。

失業率

　　失業率與房地產價格大致呈負相關性。失業率升高時，房地產價格指數通常呈現走低趨勢，如圖8所示。相對於台灣其它地區而言，台北市的失業率及房地產價格指數之波動幅度較小。不過，2002年時，台北市及台灣其他地區的失業率皆向上攀升，但房地產價格指數卻並未下降，此係政府採取的數項振興房市措施奏效所致，這些措施包括：對住宅房屋購買者提供房貸補貼以及調降利率等，而這些措施不僅帶動了房地產交易量，同時也穩定了房地產市況。

股價指數

　　台股指數及台北市的房價指數大致呈正相關。台北市的房價指數在1994年時上升了4%，而台股指數則上漲了48%。1995年，台北市房價指數下降了3%，台股指數也在同年下降了11%。1997年，台北市房價指數上升了3.5%，台股指數則上升了40%。1998年，台北市房價指數及台股指數分別下降了2%及8%。而2001年，台北市房價指數下降了12%，台股指數挫跌幅度更達37%。不過，台灣房價指數與台股指數間的關係則不如與其他因素，例如房屋供給過剩，來得密切。台灣房價指數受房屋供給過剩的影響較為明顯。

房貸利率

　　台灣房貸利率的統計資料自1994年年中以來較為完整。該房貸利率資料係為台灣銀行、合作金庫銀行、第一商業銀行、華南商業銀行及彰化商業商銀的房貸利率平均，而前述五家銀行所承作的房貸案件約佔台灣房貸市場的30%左右。不過儘管近年來國內利率逐步走低，但並未導致房價的上揚，這可能是因為台灣整體經濟前景仍存有相當的不確定性所致。

　　銀行間的競爭引發房貸業務的價格戰，相對地，低利率的環境以及各銀行相繼推出的指數型房貸，則嘉惠了借款人，使其借款成本下降。此點可能可以解釋台灣的房價指數在2002年得以穩定的原因。

住宅房貸資訊

住宅房貸市場規模

　　2002年底，所有金融機構（包括國內外銀行及產壽險公司）承作之房貸總額約達4兆元（見圖11）。2001年時，由本國銀行承作的房貸金額約佔總房貸規模的84%，其次為保險公司的14%。台灣有52家銀行，但前5大銀行的房貸業務即佔總銀行房貸市場的39%。房貸市場自1997年以來的成長頗為緩慢，甚至2002年時還出現微幅衰退。預計未來房貸市場將維持小幅成長，而銀行新增的房貸將主要來自於其他銀行房貸的轉貸。

住宅房貸之承辦

　　金融機構在承作住宅房貸的申貸案件時，都會要求借款人提供必要的證明文件，其中最重要文件為由地政事務所核發的土地登記謄本及建物登記謄本，以確定該房地產之所有權及抵押權。由於該房地產已抵押予金融機構作為擔保品，故必須向地政事務所申請設定，將該筆房地產的抵押權設定予承作該房貸的金融機構。若該房貸係來自其他銀行房貸的轉貸時，則新的核貸銀行要在款項撥予借款人以償還先前之貸款後數天，才能取得該筆房地產的抵押權。台灣的房地產轉讓並非委託給律師或公證人進行，因此無法保證能提供確實交割、以及資金與房地產法定所有權無誤地轉讓等功能，能夠順利達成。目前台灣的所有權移轉制度使轉貸銀行於房地產辦理更改設定期間，居於無擔保的授信地位，或至多僅能得到第二順位的抵押權。

　　由於台灣缺乏完整的官方統計數字以追蹤既有房地產的交易價格，因此台灣的房地產價格並不透明。本國銀行通常仰賴其內部的房地產鑑價，以及向房地產仲介商查詢類似房地產最近的交易價格，來決定住宅貸款標的物的價值。因此，在房地產市場景氣好時，承貸機構對房地產的價格鑑定可能會較為樂觀，反之，當景氣轉差時，則可能較為悲觀。

　　金融聯合徵信中心可提供個人貸款的相關資訊，其中包括個人的銀行額度及餘額，以及所有借款人向台灣的銀行貸款（包括信用卡借款）的拖欠狀況（指逾期超過180天的借款）。金融聯合徵信中心為一家全國性的線上信用資料中心，且為各會員銀行信用資訊的重要來源。按台灣的體制，各銀行有義務將往來客戶的資訊向金融聯合徵信中心提報，而金融聯合徵信中心之資料庫則按月進行更新。

　　2002年以前，未獲政府補貼的住宅房貸利率主要是按銀行的基本放款利率進行加碼，而基本放款利率的調整速度通常遠較市場利率的變動為慢。不過，2002年第一季，銀行推出了以儲蓄存款利率為基礎的指數型房貸，改變了以往以銀行基本放款利率為基準的房貸利率計算方式。此一計息方式的改變，加上銀行間的價格競爭，引發了一波借新（指數型房貸）還舊的轉貸風潮。

　　至於銀行的貸放成數方面，主管機關並未設有規定。2001年開始，許多銀行因台灣經濟景氣轉壞及失業率增高，而逐漸降低了貸放成數；各銀行的授信策略也在台灣的失業率提高後，透過降低新房貸的貸放成數（由先前的平均八成以上降為七成）而趨於嚴格。不過，2002年推出的指數型房貸後，銀行間的競爭可能導致部分銀行提高其對轉貸案件的貸放成數。預計此種情況在所有銀行都有提供指數型房貸後方能獲得改善。

政府補貼方案

　　為減輕購屋者的利息負擔並活絡房地產市場，政府方面已推出了數項補貼措施，其中最主要的兩種措施為：一般補貼方案及首次購屋補貼方案。

　　在這些補貼措施下，政府係按各銀行的市佔率進行配額分配。因此，大型銀行可分配到較多的優惠房貸承作額度。申請優惠房貸的借款人需支付予金融機構的房貸利率，係為扣除政府利率補貼後的部分；而金融機構則可按月領到政府對優惠房貸提供的利率補貼款。通常政府將補助款匯給金融機構時，會有時間上的差距（約兩個月或以上，最多為9個月）。然若發生未正常繳交貸款本息超過6個月以上時，則借款人即喪失優惠房貸的利率補貼資格。政府對違約優惠房貸的求償權次於該房貸的承辦銀行，且只有當處分擔保品之所得在清償貸款後仍有剩餘金額時，政府才能追索該房貸未繳納本息起始日至轉催日止承辦銀行所申請之補貼利息。

　　目前各政府部門針對不同的對象提供了數項不同的補貼方案，其中主要有：優惠購屋專案貸款、青年購屋低利貸款方案、及青年優惠房屋貸款暨信用保證專案。

1. 優惠購屋專案貸款

2. 青年購屋低利貸款方案

3. 青年優惠房屋貸款暨信用保證專案

房地產交易程序

買方

　　購屋者購入一筆房地產後，必須按該筆房地產所在地，向其所屬地政事務所登記，並辦理所有權轉移。登記謄本上載有轉移日期、房地產大小、土地及建物所有人及抵押設定權。土地登記通常由土地代書進行，且在地政事務所辦理變更房地產所有權所需之時間約為一個工作天。

　　購買房地產的成本包括：（1）以政府估計房屋價值之6%計算的契稅（房地產估價之因素包括建築成本、建物樓層及建物位置，如是否面對主要道路）；（2）以政府估計房屋價值之0.1%計算的印花稅；（3）按政府估計房屋價值及公告土價現值之0.1%計算的登記費用（支付予地政事務所）；（4）按登記抵押之房地產金額的0.1%計算的抵押登記費；（5）約新台幣5,000元的土地代書費用，以便為買方處理各項事宜。

賣方

　　出售房地產時，賣方必須支付土地增值稅，土地增值稅係按前次產權轉移的公告現值與目前之公告現值的差額計算。土地增值稅採40%、50%與60%的累進稅制。購買自用住宅者，每人一生可享有一次為10%的土地增值優惠稅率。由於近年來房地產市場的景氣不佳，政府已宣布減半課徵土地增值稅，亦即由2002年2月至2004年2月間的土地增值稅稅率為20%與25%。土地增值稅減半對2002年的房地產交易量有顯著影響（見圖12）。

土地增值稅之考量

　　賣方在出售房地產時需支付土地增值稅，銀行（債權人）在最後拍賣時可獲得扣除土地增值稅後的款項。決定土地增值稅的因素包括：（1）與前次交易間隔時間；（2）最後拍定之價格；（3）土地所有權人之持分。若土地在1990年前購得，則賣方可能需支付更高的土地增值稅，因為政府曾在1990年時大幅調整過土地公告現值。再者，若最後拍賣價較前次交易時的土地公告現值為低，則銀行（賣方）可基於未取得資本利得而不需支付土地增值稅。另外，假設房地產狀況相同，則公寓的土地增值稅低於獨棟房屋的土地增值稅，這是因為公寓住宅每戶僅持有部分的土地持分，故僅需分攤部分的土地增值稅，而獨棟房屋則需100%負擔土地增值稅。

　　在計算銀行損失率時，需將土地增值稅的因素考慮在內。銀行因需要支付土地增值稅而產生的損失，已於最初貸放予借款人時的貸款金額中，藉由扣除土地增值稅的方式而獲得緩和。但若最後拍賣房地產時公告現值大幅提高，銀行也不可能因支付土地增值稅而使其損失增加。

承受擔保品程序

　　金融機構在放款被歸類為拖欠後即開始催收程序。為減少損失，金融機構可能會考慮其他的彌補損失方法，例如借款人得在銀行免除其對抵押擔保品的抵押權後，進行處分該筆房地產。為緩和銀行的風險，銀行會先自買方取得部分款項後，取消其對房地產的抵押權。

　　大部分抵押品的處分會以法院拍賣的法定程序進行。實務上，第一次拍賣約在債權人向法院申請強制執行，以取得執行名義後六個月開始。第一拍的價格由法院根據其鑑價決定。若第一拍流標時，法院至多得舉行另外兩次拍賣，每一次拍賣至少需間隔前一次拍賣30天，且每一次拍賣底價會低於前一次拍賣底價的20%。若第3次拍賣流標，該筆房地產將在債權人提出申請後進行特別拍賣。若未提出申請，則不進行特拍。在最後出售後，法院將按照該筆房地產的抵押權順位依次分配所得于債權人（扣除土地增值稅）。一般而言，法拍程序自登記至結案通常需1.5年至2年才能完成。

　　為加快回收速度，金融機構有時會在拍賣價可接受時，承受該筆房地產，並取得該筆房地產所有權。其後，金融機構可將該筆房地產外包由仲介商代售或由銀行自行處理。

損失經驗

　　呆帳主要係藉由法院拍賣處分房地產的方式予以回收。根據自銀行取得的2002年資料顯示，銀行業者在台北市的各種房地產的房貸債權回復率通常最高，但在北台灣其他地區，包括台北縣、桃園市及桃園縣、新竹市及新竹縣，債權回復率則屬中等。其他地區的房貸損失，包括在中台灣及南台灣，則通常較北台灣為高。在考慮損失幅度時，此項資料足以佐證損失率與房屋所在地區具有相關性。

地震風險

　　台灣位於地震帶。1999年9月21日，台灣發生了百年以來最嚴重的地震。這場相當於芮氏地震儀規模7.3的地震，震央在中台灣，共有4萬棟房屋倒塌（包括住宅、工廠、學校）、部分毀損的房屋4萬棟、中台灣六縣（苗栗、南投、台中、彰化、嘉義及雲林）共2,300人死亡。

　　根據銀行業者的估計，台灣金融體系的總放款中約1%受到該次地震的影響。這是由於受影響最嚴重的區域主要為農業經濟區，人口居住密度低。另外，在該次地震發生時，地震險尚未強制規定須納入住宅房貸中。政府當時宣布房貸款項可延後支付，本金之償還享有5年的寬限期，利息之償還則享有18個月的寬限期。

　　銀行業者亦得以在寬限期過後，進行正常的放款程序，並向借款人行使追索權。雖然此項專案延長了受災戶貸款償還的期限，但銀行業者通常將這些貸款視為無法回收的壞帳，並在未進行催討的情況下隨即打銷。2002年，政府規定所有的新房貸必須投保固定保額為120萬元的地震險。對台北市這種大都市而言，此項保險之保額覆蓋率約佔平均房貸值的60%以下。對台北市及台北縣一般大小的住宅（約為30坪至40坪），地震險保額約涵蓋重建成本的40%至60%。然而對較遠離財經中心的地區而言，地震險應可涵蓋重建成本大部分。

台灣住宅房貸擔保證券評等準則

　　台灣住宅房貸擔保證券評等所考量的因素包括：總體經濟數據、房地產特性、房地產的歷史交易記錄、金融機構的房貸違約率、以及在不同景氣週期或壓力下承受擔保品的經驗等。

　　上述因素的分析結果將可決定標準房貸池的特性，以及該標準房貸池的相關違約率與市值滑落程度。市價滑落程度加上其它處分房地產的成本，可計算出損失嚴重性。一旦發生證券化房貸池偏離標準房貸池的情形時，則須對違約率及損失嚴重性的假設數值進行調整。調整結果將影響到原本預期的授信損失金額，並導致所需信用增加程度的差異。

　　台灣的地理及區域經濟狀況各異，這點從房貸的逾放狀況以及房屋是否容易處分與處分價格上，可以得到反映。地理分散性能降低房貸組合的風險，原因是各地區的經濟景氣週期不同，且地理分散性能降低地震風險。

　　台灣住宅房貸擔保證券評等所依據的標準房貸池可分類為：（1）台北市；（2）其餘北部都會區，包括台北縣、桃園縣市、及新竹縣市；（3）台灣中部及其它不包括在前項中之北部地區，以及位於台灣東北部的宜蘭；以及（4）台灣南部及東部。

　　為能判定地理分散性以緩和地震風險，中華信評將要求房貸池依郵遞區號進行分類，以供進行評等之用。

標準房貸池

市值下滑程度

　　市值下滑程度之假設係以對台灣不動產市場的評估為基礎。中華信評根據四個地區的損失經驗，房地產現狀及總體經濟狀況，做出四組市值下滑程度的假設。這四個地區分別為：(1)台北市；(2)台灣北部，包括台北縣、桃園縣市及新竹縣市；(3)台灣中部及其它台灣北部地區；(4)南部及東部地區。

損失嚴重性

　　損失嚴重性係根據原始貸放成數、在壓力下的市值滑落程度、以及持有與處分房地產之成本計算而得。舉例來說，決定「twAAA」等級損失嚴重性的假設因素包括：

• 貸放成數為70%；
• 違約24個月之累計利息以9%計；
• 平均每戶房地產的法拍次數為1.5次；
• 出售成本為房地產新市價之4%；
• 其它成本為總放款餘額的3%。

　　處份房地產的成本，包括提出拍賣申請以及種種行政作業產生之成本。所有地區房地產的平均法拍次數均假設為一次，然而針對評等等級為「twAAA」之住宅房貸擔保證券，中華信評將假設整個房貸池必須進行1.5次法拍，亦即有50%的房貸池將進行兩次拍賣。拍賣的折價將長期加以監控，並將在須要時降低折價。損失嚴重性的計算係依下列方式決定：

*「twAAA」為30%；其餘等級為20%

信用損失

　　信用損失代表純信用風險損失之金額，或某個特定評等等級放款組合可能產生之損失。然而，一筆交易的最終信用支持程度，尚包括現金流量分析及其它必須予以緩和之結構性風險來決定，諸如利率風險、抵銷風險、及混和風險等。

其它影響證券化房貸池之考量因素

　　由於大多數房貸池並不具備和標準房貸池相同的特色，因此評等工作一開始會先將房貸池和標準房貸池做一比較。標準房貸池的違約率和損失嚴重性會視情況進行調整，以反映出實際房貸池的風險程度是否較高或較低。會對違約率或損失嚴重性造成影響的因素很多，以下是幾個會造成需要調整損失率及違約嚴重性的重要考量因素：

房貸池規模

　　為了能進行有意義的統計分析，房貸池中必須至少擁有300組放款。針對房貸池組數在300組以下，100組以上的小樣本房貸池，中華信評會以更保守的方式，估計該標的房貸池的信用風險。

房貸已償還期數

　　標準房貸池中的房貸至少要有一個月的還款記錄，不過已往來相當一段時間的房貸仍較為理想。就房貸組合而言，損失多半集中在貸款的前段，換言之，平均而言，首次購屋房貸的問題放款通常出現在前12至18個月內，且大部分房貸組合的損失均會在前5至7年內加以反映。若一組房貸的已償還期數超過18個月，則其違約率可能可以適度調整，以反映其違約的風險較低。若一組房貸的已償還期數在7年以上，借款人已償還部分本金，因此其違約的機率將會降低。

房貸規模

　　單筆的房貸規模為決定房貸信用品質的因素之一。在經濟景氣下挫時，已違約之房貸的風險將升高，因為借款人的現金流量可能減少，以致於不足以償付債務，而且此時屬單筆房貸金額高的房地產流動性亦會偏低。要處理這類流動性較差的房地產，通常僅能以大幅折價的方式處分。

房地產坪數大小

　　在進行評估時，房地產坪數大小可替代房貸規模。偏離正常坪數的房地產通常較不易處份，且可能導致較大的市值滑落幅度。屬於一般規模的房屋可能因座落於人口籌密度不同的縣內或市內而有所差異。就台北市而言，一般規模的不動產（包括公共設施）的坪數為介於20坪（一坪等於3.3平方公尺）至50坪之間。小於20坪的房屋主要訴求對象為年輕的單身者、及首次購屋之夫妻。坪數在50至80坪之間的豪華房地產，以及80坪以上之頂級房地產，其市值在總體經濟環境欠佳時較容易下滑。台北市以外地區的一般房地面積通常較為寬敞，因為台北市和台灣其它地區的房地產價格存在大幅落差。然而，台北市以外坪數較大之房地產亦相對較難在中古屋市場出售。

貸放成數

　　貸放成數的定義為房貸總額（扣除土地增值稅）除以用以做為房貸擔保品的房地產之價值。貸放成數是決定損失嚴重性的重要因素。一般人可能會預期，損失嚴重性會隨著貸放成數的增加而升高。當借款人出現財務問題時，貸放成數較高者由於本身對銀行的債務較高（即擁有之房地產權益部位較少），因此發生違約的可能性較高。

房貸償還種類

　　台灣絕大部分的房貸為平均年限25年之分期攤還型放款。攤還型房貸讓借款人可逐月攤還本金與利息；由於放款本金會隨時間而減少，因此違約時的損失風險低於本金期末一次整付型房貸。再者，分期攤還型房貸的違約可能性會隨時間遞減，原因是借款人藉由償還本金，而使其對銀行的債務降低（即對該不動產建立了較多的權益部位）。

貸款目的

　　貸款目的為另一項判定房貸池風險的重要因素。標準房貸池的內容以自住型房貸為限。在台灣，大多數土地所有權均為私有。當一件房地產是由借款人自住時，則借款人即擁有持續繳付該筆房貸的強烈動機。投資型房地產的還款表現通常較差，因此中華信評會以較保守的方式，評估此類房貸的違約率。

　　證券化的房貸池中，可包括用來購買房地產或轉貸之貸款。轉貸之借款人有自轉貸中取得現金週轉（借款人向銀行貸款用以轉貸之外，並因此取得金額更高之貸款）之情況時，該類放款的風險較高，因為此時借款人擁有的房地產權益部位較少。中華信評在進行評等時，會以較保守的方式評估此類自有現金週轉的轉貸貸款。

借款人現況

　　根據資料數據以及與銀行討論的結果，借款人的就業現況是決定風險的重要因素之一。授薪階級或專業人員的違約頻率，低於支領工資、按件計酬、或自由業之借款人。這是由於後者的收入來源較為不確定，特別是在經濟景氣下挫期間尤然。

房貸記錄

　　在移轉日時，標準房貸池中的房貸必須為正常放款。一筆違約房貸代表有問題存在，因此，若將違約房貸包含在證券化房貸池中，則此類房貸的違約機率一般認為會較高。同樣的，過去的付款記錄也是預測房貸品質的一項良好指標。若借款人經常延遲繳付款項，則中華信評會以較保守的方式，評估此類房貸的違約率。

保險

　　在台灣，以房貸購買之房地產必須投保火險。火險理賠金額以重置成本下限為基準。不過，政府已規定，2002年4月1日以後貸放之抵押房貸必須強制投保地震險。地震險之理賠金額固定為新台幣120萬元。水災險的投保與否，則端視房地產座落位址而定。投保地震險及所有其它種類保險的受益人，應為房貸之借款人。未投保之房地產在發生天災後，因無法獲得保險理賠，故遭受的損失嚴重性可能較高，因此，將導致必須加強其信用支持程度。

地理集中性

　　一般認為標準房貸池應擁有適度的地理分散性。鑑於台北市較台灣其它地區擁有較強的經濟實力，故標準房貸池中台北市地區的房貸最高可佔75%。為能確保位於台北市區內房貸的分散性並緩和地震風險，同一郵遞區號的房貸則以不超過10%為限。

服務機構實力

　　服務機構負責收取房貸的利息及支付款項。每筆證券化交易中的服務機構品質，可能會增加或減少投資人的損失。一個擁有強健收款機制的服務機構，可能較能辨認出違約放款並對其進行催收，因此發生損失的可能性應較低。

付款能力

　　台灣甚少有針對借款人之負債收入比進行分析。然而，這點正在逐漸改變中。考量到缺乏借款人負債對收入比之分析，故在評等評估時的違約率可能會因而升高。

現金流量問題對台灣RMBS之影響

　　為了判定支持某一評等所需要的信用增強程度，銀行方面必須準備一組現金流量模型。現金流量模型應該模擬一筆交易存續期間的資產與負債結構。現金流量係根據評等級別進行壓力測試，以確保利息及本金之償付不能晚於最終到期日。

現金流量假設

*在進行評估時，會假設在經濟不景氣期間，12個月內將一共發生三波房貸違約。

*第一波將在交割日前六個月時開始發生。

*所有違約房貸的變現處理將花費24個月，因此針對每個評等等級做出的回收假設，將費時24個月方能取得。

*假設政府補貼之利率部分將會延遲6至9個月收取（視不同方案而定）；

*現金流量模型可模擬起伏不定的利率環境。

*房貸可能遲繳，以致影響到應有利息收入的現金流量，持續違約的壓力模型係根據假設累計違約率的50%建立，且最長持續六個月，同時違約壓力假設模型係根據交易的存續期間建立。

*現金流量模型會假設預定提前償還率為0.5%，對低提前償還率進行測試，此種狀況下，超額利差可用來吸收違約並作為信用增強。現金流量模型亦會針對高提前償還率的假設狀況進行測試。

*現金流量模型包括充裕的備位服務機構費用，第三方費用及手續費，並以25個基本點計入額外費用。

服務機構轉移準備

　　在服務機構轉移期間，收款可能發生延誤。為了確保在服務機構移轉期間能按時付息，服務機構會在移轉日時備妥三個月的利息及優先費用做為準備金。該筆服務機構移轉準備亦應包括所有備位服務機構要求之一次費用，並將所有通知借款人的成本計入。

抵銷風險

　　根據台灣法律，借款人享有抵銷權。所謂抵銷權係指借方得以抵銷債務的一種權利。只要透過適當公告，有權抵銷之金額可在放款移轉時確定，例如依「金融資產證券化條例」相關規定內容進行公告。當創始機構為收取存款的金融機構時，抵銷風險將考慮中央存款保險公司對存款的保障，並確保當借款人行使抵銷權時，特殊目的信託或發行人不會因此蒙受任何損失。抵銷風險可透過超額擔保或提列現金準備的方式獲得緩和。

評等監視

　　中華信評會在整個交易存續期間進行評等監視。交易的績效資料必須定期提交中華信評，此係為了確保該筆交易的績效表現在評等預期的範圍之內，以及該房貸池及相關交易對手的評等仍能支應整個交易，例如衍生性商品交換交易對手，收款專戶提供銀行或保證人等，是否有所改變。若有改變，中華信評可能據此採取必要的評等行動。